Immobilienerwerb in Spanien

Wer in Spanien eine Immobilie kaufen möchte, sollte folgende rechtliche und steuerliche Aspekte beachten: Der Kaufpreis wird in Spanien nicht erst nach erfolgter Eintragung des Käufers im Grundbuch ausgezahlt, sondern Zug um Zug gegen Erteilung der „escritura“ (notarielle Kaufurkunde). Die Notare fungieren nicht als Treuhänder. Der Käufer muss sich vor Auszahlung des Kaufpreises vergewissern, dass seiner lastenfreien Grundbucheintragung nichts im Wege steht. Der Grundbuchauszug, den jedermann ohne Nachweis eines berechtigten Interesses anfordern kann, ist vor Abschluss des Kaufvertrages zu prüfen. Neben der Lastenfreiheit ist auch darauf zu achten, dass das Gebäude, und zwar mit seinen tatsächlichen Abmessungen, eingetragen ist. Ferner ist zu prüfen, ob der Verkäufer mit der Zahlung der Grundsteuern sowie der Strom-, Wasser- und Gasrechnungen auf dem Laufenden ist. Auch ist beim Kauf von Wohnungseigentum dem Käufer mittels einer Bescheinigung der Hausverwaltung nachzuweisen, dass keine Rückstände hinsichtlich der Gemeinschaftsabgaben bestehen.

Am Tag der notariellen Beurkundung fragt der Notar von Amts wegen den aktuellen Grundbuchstand ab. Das Grundbuchamt ist verpflichtet, dem Notar eventuelle Veränderungen des Grundbuches unverzüglich zu melden. Nach Beurkundung des Kaufvertrages zeigt der Notar dem Grundbuchamt per Fax den Abschluss des Kaufvertrages an. Diese Mitteilung hat rangsichernde Wirkung, sofern innerhalb von zehn Werktagen die notarielle Kaufurkunde zur Eintragung dem Grundbuchamt vorgelegt wird.

Der Käufer einer Immobilie muss, sofern der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist, 3 Prozent des Kaufpreises als Kontozahlung auf die Einkommensteuerschuld des Verkäufers einbehalten (retención) und binnen 30 Werktagen an das Finanzamt abführen. Unterbleibt dies, haftet die Immobilie. Auf den Einbehalt sollte der Käufer grundsätzlich nur dann verzichten, wenn der Verkäufer seine letzte Einkommensteuererklärung vorlegt oder eine Bescheinigung beibringt, aus der hervorgeht, dass er in steuerlicher Hinsicht in Spanien ansässig ist (Certificado de Residencia Fiscal en España).

Beim Kauf einer Immobilie von einem nicht in Spanien ansässigen Verkäufer ist auch zu beachten, dass die Immobilie für die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), kurz ,,plusvalia municipal” genannt, haftet. Der Käufer sollte den genauen Betrag der zu erwartenden gemeindlichen Steuer in Erfahrung bringen, vom Kaufpreis abziehen und der Person aushändigen, die die Versteuerung und Grundbucheintra¬gung der Kaufurkunde abwickeln soll, nämlich der sog. „gestoría“ (Vollzugsbüro).

An Grunderwerbsteuern (Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales = ITP) fallen je nach Region zwischen 7 Prozent und 10 Prozent des Kaufpreises an. Diese ist vom Käufer innerhalb von 30 Tagen nach Beurkundung des Kaufvertrages im Wege der Selbstveranlagung („autoliquidación“) an das Finanzamt abzuführen. Ist der Kaufvertrag umsatzsteuerpflichtig, entfällt die Grunderwerbsteuer und es ist zusätzlich zur Umsatzsteuer die Verkehrssteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados = AJD) abzuführen (in Katalonien beträgt diese 1,5%)

Für die Immobilie ist jährlich eine Einkommenssteuererklärung abzugeben. Die Eigennutzung gilt als Einkommen. Sofern es sich beim Eigentümer um eine natürliche, nicht in Spanien ansässige, Person handelt, ist die Bemessungsgrundlage für die in Spanien abzuführende Einkommensteuer 1% bzw. 2% des Katasterwertes, je nachdem, ob der Katasterwert aktualisiert worden ist oder nicht. Der Steuersatz beläuft sich auf 24,75%.

Ist eine Gesellschaft aus einem Steuerparadies Eigentümerin der Immobilie, sind grundsätzlich jährlich 3 Prozent des Katasterwertes als Sondersteuer (Gravámen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades No Residentes) zu zahlen.

Für jede Immobilie wird jährlich eine Grundsteuer erhoben (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), kurz IBI genannt. Sie liegt bei einem Prozent des Katasterwertes. Der Gemeinde ist daher von dem Kauf Mitteilung zu machen, und es ist zu empfehlen, die Grundsteuer durch Kontoeinzugsermächtigung (domiciliación) abbuchen zu lassen. Wer die Steuer abbuchen lässt, erhalt in der Regel eine steuerliche Vergünstigung und vermeidet Fristversäumnisse und Aufschläge. Aus dem Grundsteuerbescheid (recibo del IBI) ergibt sich der Katasterwert der Immobilie.